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美国房产想贷款?先看这2种房产贷款有何不同! 发布时间:2019-09-09??来源:华美优胜综合整理??作者:美国房产
中国人买房,也热衷于将房产作为一种资产配置方式,这点在海外资产配置上也同样有所体现。并且中国人还“创造”了一种更加聪明的海外房产资产配置方式——以租养贷,以房养房。但由于在美国买房,同样是贷款,自住房的贷款和资产配置房的贷款还是有区别的,所以要做好区分。
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? ?中国人买房,也热衷于将房产作为一种资产配置方式,这点在海外资产配置上也同样有所体现。并且中国人还“创造”了一种更加聪明的海外房产资产配置方式——以租养贷,以房养房。但由于在美国买房,同样是贷款,自住房的贷款和资产配置房的贷款还是有区别的,所以要做好区分。

一般来说,资产配置房的贷款利率比自住房贷款利率高出0.25%-0.375%,相应地,申请条件也较高。
那么如何区分资产配置房和自住房?资产配置房如何能达到自住房的要求,从而减少贷款利率呢?
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一、如何鉴别资产配置房
银行会依据一些条件来判定客户购买的房产是用自住还是资产配置。
1、银行会要求顾客披露名下所有房产,一般第二套房产就是投资房;
2、过户以后,60天内买房人要入住,且一年住满180天就算自住房;
3、一半自住、一半出租的情况也算做自住房。

二、怎么以自住房的利息来购买资产配置房
如果你想要以自住房的利息来购买资产配置房,建议采用付点数利率的方式。所谓一个点数,就是贷款金额的1%。
举例来说,对于40万的资产配置房贷款,根据房利美(联邦国民抵押贷款协会)的规定,如果要拿自住房的利息,贷款时要付两个点数,就是40万乘2%,也就是一次性付8000元。

是选择一次性购买点数,还是较高的利率?这要看客户保持资产配置房多久。例如一个贷款40万、30年还清的房子,资产配置房比自住房的每月还贷相多出100元,如果选择付点数,大约7年就把8000元赚回;但如果购房者打算两三年就卖掉房子,那么就没必要购买点数了。

三、首付金额差别
资产配置房贷款最多只能申请到75%,也就是说购房者至少要付25%的首付;若购买资产配置房,银行要查看申请人两个月的银行月结单,其中不允许有任何赠与款,申请人的信用要求也更高,通常要在660分以上。
自住房贷款有时可以达到90%之多,但银行对其首付的要求也会更高,自住房首付款可以由父母、朋友赠予,申请人的信用要求为620分。
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四、资产配置房贷款和自住房贷款
1、申请资产配置房贷款最好曾经做过房东。资产配置房购买者去银行贷款时,银行会看负债和收入的比例,不能超过43%到50%。
例如,某人月收入5000元,当前自住房和未来的资产配置房加起来的所有贷款、地税、保险等负债额每月2500元,负债和收入比例刚好50%,他可以申请到这个贷款。但如果本人还有汽车贷款200元,负债达到54%,就不能申请到这栋房的贷款了。
2、购房者选择不同的房屋类型,如合作公寓(Co-op)、独立产权公寓(Condo)等,对申请贷款都会有影响。
合作公寓用于资产配置而言基本上没有贷到款的可能,银行会觉得风险太大。
独立产权公寓能够拿到贷款,银行也是需要经过很多审核的,如果Condo预售率没有达到50%,商业面积超过大楼面积的20%,里面个人投资比例过高,那银行也不会贷款给买家。
3、一到四家庭的房产是比较容易申请到资产配置房贷款的。 四家庭以上的在纽约(房价)就算是商业贷款。商业贷款从租金上是很好的资产配置方式,但贷款更困难:贷款一般是五到七年,而且提早还款还有罚金,另外利率也更高。
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