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“习特会”海湖庄园:跌宕的房价传奇和可借鉴的投资策略 发布时间:2017-04-10??来源:华美优胜综合整理??作者:美国房产
【摘要】国家主席习近平于4月6-7日,在美国棕榈滩的海湖庄园与美国总统特朗普会面。
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国家主席习近平于4月6-7日,在美国棕榈滩的海湖庄园与美国总统特朗普会面。

海湖庄园:跌宕的房价传奇和可借鉴的投资策略

作为特朗普的私人庄园,海湖庄园不仅风光旖旎、装饰奢华,其背后的故事更是堪称传奇。其作为度假屋,投资价值也不容小觑。

棕榈滩作为美国国家级富人度假胜地,本已展现出投资价值。特朗普当选总统后,还承载了更多的政治职能。

这类顶级度假区的房产普遍价格较高、升值空间较大且易于出租,是值得大家关注的海外投资标的之一。

之前谈论较多的是学区房、近地铁通勤房、大都市中心房产,今天我们借海湖庄园的故事,顺道谈论一下看似小众,却越来越为人们追捧的一种房产投资类型——度假房。

1海湖庄园的故事

同样是房产,海湖庄园却有着戏剧性的经历。

海湖庄园位于美国佛罗里达州的棕榈滩,落成于1927年,当年就耗资800万美元。庄园占地7万平方米,房屋建筑面积1万平米,几乎是白宫的两倍。庄园名字Mar-a-Lago是西班牙语“海湖”的意思,海湖庄园因此得名。

1924-1927年,庄园由美国麦片大王玛乔丽. 波斯特(Marjorie Post)修建,1973年她去世后,这座豪宅被波斯特家族基金会捐给美国政府,作为总统冬季行宫。

然而,美国时任总统尼克松和卡特都不感兴趣,加之每年维护费介于100万-300万美元之间,所以“没出息”的美国政府把庄园还给了波斯特基金会。

基金会希望以2000万美元卖出山庄,被地产大亨特朗普盯上了,他只想出1500万美元,基金会自然没有同意。

于是“人精”特朗普开启独特的商人砍价模式,准备在海湖庄园与大海之间买下一块空地,建自己的庄园,挡住海湖庄园的视线,让其不再是“海景”庄园。

海湖庄园:跌宕的房价传奇和可借鉴的投资策略

在特朗普的“威逼”下,1985年基金会最终“就范”,以500万美元卖给特朗普,他以原价四折的价格买下这座豪宅,比1927年建成时的800万美金还要低300万。

随后,他用10年时间将庄园重新装修,将原本的118个房间扩充至126个,包括58间卧室、33间浴室、1900平米的宴会厅、高尔夫球场、5个网球场、游泳池等。

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海湖庄园:跌宕的房价传奇和可借鉴的投资策略

1995年,特朗普遇到财务困难,于是将海湖庄园的一部分改造成海湖俱乐部,定期举办上层社交活动,收取入会费以渡过难关。同时,庄园还出租宴会厅举办婚庆活动、提供度假房短租等。

特朗普当选总统后,俱乐部入会费翻了一倍,高达20万美元,年费1.4万美元,真是无处不凸显他的商人本色。特朗普还“钦定”海湖庄园为“冬季白宫”、“南部白宫”。

在Zillow上,白宫的估价为3.98亿美元,是全美国最贵的房产。而海湖庄园的估价也已到达2.5亿美元,堪称美国第二贵的豪宅。

特朗普32年前以500万美元买入的豪宅,如今已经翻了50倍。这套豪宅不光通过增值为特朗普带来了财富的增长,也通过收取会费、出租场地、住宿等方式,为其获得额外收入。

2棕榈滩房价有多高?

阳光充足,海岸线狭长的美国佛罗里达州,是美国乃至全球最受欢迎的度假目的地之一。而棕榈滩(下图),更是佛州的明珠。

海湖庄园:跌宕的房价传奇和可借鉴的投资策略

棕榈滩是一个狭长的岛屿,位于佛罗里达州棕榈滩县境内,是与纽约长岛、洛杉矶比弗利山庄齐名的美国顶级富人区。

肯尼迪、洛克菲勒、福特家族的宅邸都坐落于此,还有体育界、影视界、商界、政界的名流在此处购置豪宅。

正因为此,当地房价自然不低。在这个狭长的棕榈滩岛上,房屋均价为86.16万美元一套,比起美国各大城市,除了低于旧金山的114.73万美元,已完全碾压纽约的63.79万和洛杉矶的61.69万。

不过,86.16万只是棕榈滩的均价,而当地独栋亚博国际客服和豪宅的均价则高达435万美元。

在经历金融危机后,棕榈滩房价经历了四年下滑,于2012年触底反弹。有富人充足的资金加持、顶级度假资源做支撑,五年来当地房价累计上涨70%,今年同比去年涨幅9.5%,完胜房价已到顶的旧金山。

海湖庄园:跌宕的房价传奇和可借鉴的投资策略

棕榈滩房价走势(来源:Zillow)

下图中,位于右边海中的狭长小岛,就是棕榈滩岛,海湖庄园所在地。而岸上蓝框内的行政区,就是同处棕榈滩县的西棕榈滩,当地房屋均价则低很多,仅为21.18万美元,不过去年涨幅则高达10.4%,比棕榈滩岛更高。

海湖庄园:跌宕的房价传奇和可借鉴的投资策略

稍逊一筹的是,西棕榈滩看到的海景不如棕榈滩岛好,因为视野被棕榈滩遮住了一部分,使房价也有天壤之别。

不过,在棕榈滩岛房屋供应有限、房价较高的情况下,大家会退而求其次,购买西棕榈滩的度假房产,这也成为最近国内投资者的热门选择。

根据Zillow数据,西棕榈滩房屋的平均月租金为1635美元,扣除税费的年租金收益率能轻松达到8%以上。

超高的租金收益率在佛罗里达州很普遍,佛州的奥兰多、坦帕、杰克逊维尔等热门城市,租金回报率均比较高,达到10%也不足为奇。

3度假房投资价值几何?

虽然度假屋投资的概念常出现在西方,一般国内家庭对其还比较陌生,但实际上,你我生活中就有很多度假屋投资的例子。一线城市的白领,去丽江、大理开别具一格的小客栈,就是度假屋投资的一种形式。

一般而言,度假屋投资是指投资位于着名旅游景区或附近的房产。

西方人夏季喜欢大海、沙滩、晒太阳,冬季爱滑雪。同时,由于较早跨入后现代化社会,中产阶级都愿意在假期时,逃离嘈杂的都市生活,到海边、湖边、雪山等远离城市的地方放松心性,舒缓压力。

加之西方国家每年都有固定的带薪年假(一到五周不等),因此对于度假屋的租住和购买需求一直较旺盛。许多中产家庭在选择二套房时,通常会选择带自住和投资双重属性的度假屋,既能满足自己度假需求,也能在闲置时获得一定的租金收入。

之前我们较熟悉的个人房产投资,主要有几种思路:学区房、交通便利房、大都市市中心房。

学区房投资,关键在于其位置要位于顶级学区内,这样无论是作为投资增值,或是未来自己小孩受教育,都有好处;交通便利房主要指位于地铁和公交车站附近步行7分钟以内的房屋,离便捷的地铁公交站越近越好;大都市市中心房产,地段最重要,有较好的保值增值作用,如纽约曼哈顿的房产。

那么投资度假房时,应着重关注那些方面?

首先,度假房作为房产,与其它房屋类型一样,其增值属性值得投资者关注。加上旅游胜地的数量、当地房屋供应有限,普遍认为热门旅游景点的房产具有稀缺性,拥有不错的升值空间。还有中产和富人的购买力做保证,也使其升值有保障。

与佛州类似,法国南部的地中海是世界级度假胜地,沿岸的城市如尼斯、戛纳等,每平米房价均超过5000欧元,在法国城市中排名前列,除了比首都巴黎低之外,已远远超过第二大城市里昂的3800欧元/平米。

又如位于法意瑞三国边界的小城霞慕尼,是世界公认的滑雪胜地,这里的房价也是高得上天,每平米房价高达6500-7200欧元,直逼巴黎。

度假房投资,要求投资者有较好的眼光,能在度假房价格被低估时,尽早买入,享受房屋升值波段带来的收益。这一点,从上文棕榈滩房价走势就可以看出,应避开金融危机后几年的低谷,从底部买入就能收获颇丰。

可见,只要是着名旅游景点,其房价绝对值一般不低,且找准买入时机,增值空间也会很可观。

其次,度假屋要关注租金回报率。

度假屋虽然可以用来自住,但一年的假期有一个月就不错了。哪怕住满,还有11个月闲置,这就使度假屋自带投资属性了。

大家或多或少都有印象,只要是旅游和度假胜地,当地房租多半不便宜。因此,选准热门旅游景点进行投资,就显得格外重要。

在佛罗里达州的许多旅游城市,由于当地气候全年温和,日照充沛,使度假屋租住需求连年旺盛,许多城市的年租金回报率高达8%以上。

对澳洲人来说,提到海滩和阳光,大家首先想到昆士兰州的黄金海岸。这里有绵延50多公里的沙滩和海岸线,气候温和,是包括富人在内的许多游客的理想度假目的地。

虽然黄金海岸房价涨幅不如悉尼和墨尔本两大城市,但当地的租房市场表现很突出。相对较低的均价和较高的租金,使得当地租金收益率普遍能达到5%左右。

海湖庄园:跌宕的房价传奇和可借鉴的投资策略

黄金海岸房屋租金统计(来源:realestateinvestar)

同时,充足的游客数量,使黄金海岸房屋空置率常年维持在1%以下,几乎可以忽略不计。

出租房空置率低,也是度假房投资时需要关注的指标。

当然,投资度假屋还得考虑如下因素。

A.当地法规:西方国家的一些地方政府认为,度假屋的租金收入和酒店收入实质上一样,所以需要业主交纳住宿税。因此,在购买前,度假屋购房者应对当地的任何限制措施有所了解。

B.准备较充足的预算:购买度假屋,同样需要支付当地的房产税、保险、修缮费用等,这些费用经常在还未收到租金前就需要准备好。

C.是否能找到可信赖的托管人:许多情况下,国内投资者购买国外度假屋时,很难亲自去收租打理,通常需要找当地的亲友、托管公司代为打理,因此能否找到可靠的托管人至关重要。

总体来看,度假屋也是投资房的一种细分,主要指位于旅游景区的主要供游客租住的房产。拥有强烈的租房需求、不错的升值空间,以及Airbnb等类似的短租网站兴起,使度假屋这类投资形式正逐步进入国人视野。

不过,度假屋的打理需要有托管人代理,同时也需要按照当地法规交税,因此也值得投资人们注意。

来源:掘金大师

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